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房产税

2014-09-29  来源:西宁房产网  编辑:西西  点击()  我要评论(0)
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。
2011年1月,重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库,其税款为6154.83元。2012年8月12日,30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月,房产税改革扩围有可能下半年落成,杭州也许成为第三个征收房产税的城市。

1基本介绍

房产税是以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。

对房屋征税,我国自古有之。周期的“廛布”,唐朝的间架税,清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都是对房屋征税。中华人民共和国成立后,1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税。同年6月,将房产税和地产税合并为房地产税。
1951年8月8日,政务院公布《城市房地产税暂行条例》。
1973年简化税制,将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税,只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月,国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时,确定对企业恢复征收城市房地产税。
同时,鉴于中国城市的土地属于国有,使用者没有土地产权的实际情况,将城市房地产税分为房产税和土地使用税。
1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。
美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。

2税收特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;
2.征收范围限于城镇的经营性房屋;
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。
注意房屋出典不同于出租,出典人收取的典价也不同于租金。因此,不应将其确定为出租行为从租计征,而应按房产余值计算缴纳。为此,《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定,产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税,税率为1.2%。

3征收情况

征收范围

称房产税“课税范围”,具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况:
(1)从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:
(1)以房产原值为计税依据的:应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的:应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

征收期限

房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。
房产税征收时间是多少呢?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以,各城市的征税时间并不一致。

征收对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。
1. 产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税;
2. 产权出典的,由承典人纳税;
3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税;
4. 产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税;
5. 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税;
6. 产权属于集体所有制的,由实际使用人纳税
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

征收税率

1.按房产余值计征的,年税率为1.2%;
2.按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

4计税依据

从价计征

按照房产余值征税的,称为从价计征。
房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定,既有利于各地区根据本地情况,因地制宜地确定计税余值,又有利于平衡各地税收负担,简化计算手续,提高征管效率。
房产原值:应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气,卫生,通风等,纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

从租计征

按照房产租金收入计征的,称为从租计征,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

 注意事项

1、房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的,按房产余值作为计税依据,计征房产税;对收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税。
2、对融资租赁房屋的情况,在计征房产税时应以房产余值计算征收,租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
3、新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入账,不应计入房产原值。

5计算方法

从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间:将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征,其公式为:应纳税额=房产租金收入×4%

6相关信息

纳税时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税;
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税;
3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。
4、纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税;
5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税;
6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税;
7.房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

纳税申报

房产税的纳税人应按照条例的有关规定,及时办理纳税申报,并如实填写《房产税纳税申报表》。

税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围;
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税;
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免;
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产,应照章纳税;
5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产,免征房产税;
6.从2001年1月1日起,房产税。
7.经财政部批准免税的其他房产:
8.老年服务机构自用的房产免税;
9.损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税;
10.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中做相应说明;
11.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位减收的次月起,照章纳税;
12.为鼓励地下人防设施,暂不征收房产税;
13.从1988年1月1日起,对房管部门经租的居民住房,在房租调整改革之前收取租金偏低的,可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房,是否给予照顾,由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理;
14.对高校后勤实体免征房产税;
15.对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税;
16.从2001年1月1日起,对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税;
17.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产,在单位财务帐中划分清楚的,从2001年1月1日起不再征收房产税;
18.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房,暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业;
19.自2006年1月1日起至2008年12月31日,对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产,免征房产税。

缴费途径

1、纳税人可以到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。税务机关将开设个人住房房产税申报纳税绿色通道,专窗受理纳税人申报缴纳税款。纳税人用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴纳税款并取得《通用缴款书》;
2、第一个是办税服务厅。纳税人可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗,用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴税;
3、第二个是银行。纳税人也可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点使用银行卡或现金缴税;
4、第三个是付费通网站。纳税人还可以登录付费通网站按照网上流程缴税。

法律法规

中华人民共和国房产税暂行条例
文号:国发[1986]90号发文单位:国务院 发文日期:1986-9-15
第一条房产税在城市,县城,建制镇和工矿区征收.
第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人,承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳.前款列举的产权所有人,经营管理单位,承典人,房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人).
第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据.
第四条 房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.
第五条 下列房产免纳房产税:
一,国家机关,人民团体,军队自用的房产;
二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产;
四,个人所有非营业用的房产;
五,经财政部批准免税的其他房产。
第六条 除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省,自治区,直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税.
第七条房产税按年征收,分期缴纳。纳税期限由省,自治区,直辖市人民政府规定.
第八条房产税的征收管理,依照<中华人民共和国税收征收管理暂行条例>的规定办理。
第九条房产税由房产所在地的税务机关征收.
第十条 本条例由财政部负责解释;施行细则由省,自治区,直辖市人民政府制定,抄送财政部备案。
第十一条 本条例自1986年10月1日起施行.

征收方式

上海
据介绍,上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率,即:适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
上海市有关部门负责人还介绍,试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准,则新购住房的全部面积,均按规定缴纳房产税。
重庆
重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。
重庆市房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:
个人拥有的独栋商品住宅。
个人新购的高档住房,高档住房是说,建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%
3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%
4倍(含4倍)以上的税率为1.2%
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。

 转让税收

一、契税:(受让人缴纳)
新建商品住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)
非居住新建商品房买卖:按房价的3%
存量住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)
非居住存量房屋买卖:按房价的3%
交换:房屋交换差价支付方按差额的3%
赠与:按房地产评估价格的3%
预购商品房及其转让:按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征
二、印花税:
1.合同印花税:
新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖:受让人按房价的0.03%;
存量住房买卖、非居住存量房屋买卖:买卖双方各按房价的0.05%
2.权利、许可证照印花税:房屋产权证每件五元
三、营业税(5.65%)
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
四、个人所得税
个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”(20%)缴纳个人所得税。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海:1%)核定应纳个人所得税额。
房屋出租、转租的税收:
出租、转租:不缴纳契税;租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税
个人出租居住:出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款
个人转租居住房屋:转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款
单位出租房屋、个人出租非居住房屋:
营业税:按租金的5%(附加0.56%);
所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);
房产税:从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼,按房产原值X80%X1.2%;其他按年租金收入12%

7试点城市

范围

房产税试点时间之所以比预期晚,可能由于该税种在支出方面的相关政策还有待完善。
2010年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,先是4月17日新“国十条”公布后,传出上海版调控细则可能试行房产税,由此房产税的话题重新延续两会后的热度,随后的5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”,再度引发业内猜测。之后,国家发改委官员表态,房产税改革推进暂无总体安排,但发改委支持地方进行试点和实验。
多地已具备条件
湖南省税务部门相关负责人在上述会议上表示,曾做过一个调研,发现房价高的原因之一是,大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节,不仅对于遏制房价过快上涨有好处,还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。
财政部有关人士也表示,作为地方税重要组成部分,房产税的主要作用在于调节收入分配,提高土地利用效率。
如此重要的税种,其配套方案的制定至关重要。地方税种实行“收支两条线”,如果将房产税用于其他方面,将无法达到预期目的。同时,房产税的推出,势必伴随着其他税种的合并。有分析认为,这些因素正是房产税试点一再推后的原因。
至于产权确认、统计口径、税率等技术问题,不少业内人士认为,经过近7年的实践,很多地方已具备了这些条件。
“不让试点城市吃亏”
对于试点城市来说,房产税试点带来的利大还是弊大,曾引起不少争论。
据了解,在已经递交房产税试点方案的上海,有反对者认为,试点将增加企业和居民负担,并在短期内推高房价,削弱上海的“城市竞争力”。
“城市竞争力是一个很虚的概念,但不少地方都看重这一点。”一位知情人士表示。
北京市税务部门有关负责人也在上述会议上表示,房产税推出后,老百姓从无税养房,变成纳税养房,可能短时间内难以接受。
“不会让试点城市太亏,会有一定的配套措施。”上述有关人士则表示,全国范围内推行试点的难度较大,试点将从个别城市开始。但他并未透露具体试点城市。
此前,在传闻的试点城市中,上海、重庆、武汉等被提及,但有关部门迟迟未予公开。外界则普遍认为,上海最有可能先吃“螃蟹”。
据了解,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.5%~0.8%,略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭,尚不明确。
2013年7月监管部门形成意见,重申居民首套个人住房按揭贷款利率的最低标准,即可执行基准利率的0.7倍,业内人士评价说,这项政策将显著提高刚需购房者的购买力。
同一天,另有报道说,以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中,包括杭州在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案,待国务院批准后,可能将在下半年落地。
有消息称,杭州有望成为继上海、重庆之后,第3个试点向住宅征收房产税的城市。这再次把杭州推向了房产税试点城市的风口浪尖记者向税务部门求证后了解到,杭州是否列入试点实际上至今仍不明确。
深圳、广州入围房产税点
国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,2012年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测,深圳、广州有望接棒上海、重庆,入围第二批试点房产税改革的城市名单。

上海

本地户籍:新购且属于家庭第二套以上
外地户籍:新购
计税价格:交易价格70%,以后按评估价
税率:0.6%低于平均价格2倍的0.4%
免税额:人均60平(含60)
第二套购入后一年内第一套卖出,退税

重庆

(试点的区域为主城九区,包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区)
三种情形需要缴纳房产税:
1.个人拥有的独栋别墅:存量增量都收,认定标准是:在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里,由于只有使用权,没有产权,就不需要交税。
2.个人新购的高档住房:高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子,不管是高档房还是低档房,都得缴税。
税率:平均价格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房,税率统一都是0.5%。
免税面积:2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除,一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。
不予扣除免税面积:在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除;纳税人家庭拥有的第二套(含)以上的应税住房不予扣除。
据重庆市地税局相关人员确认,将从 2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
重庆存量独栋别墅主要分布在重庆市主城除沙坪坝、大渡口外的区域,其中以北部新区分布的独栋别墅为最多。预计首批应税的存量房为3400套。
重庆市房产管理部门测算,2012年重庆主城交易的应税住房将接近万套,加上存量独栋住房,初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。
日前,中国社科院发布报告建议,对我国人均住房超40平方米部分征房产税,此观点在社会上引发争议。有地产专家表示,该建议指标偏简单,建议提高纳税红线,并按照不同地区的特点增加指标。也有专家称,单靠房产税很难平抑房价。(广州日报2012年11月29日)
重庆、上海2011年1月28日启动房产税试点改革以来,虽然要更大范围内推广房产税改革的消息从未间断,但并没有付诸实施。这与增值税改革不到1年,就推广到全国12个省(区、市)形成鲜明对比。
一方面这说明对房产税改革还有争议,难以达成共识,高层在决策方面较为谨慎;另一方面也说明重庆、上海的试点方案并没有完全达到改革的初衷,政策设计需要进一步优化和提升。
不过,随着党的十八大报告再次吹响深化改革的号角,推进房产税改革的呼声再次出现。特别是财政部部长谢旭人撰文提出进一步推进房产税试点改革之后,中国社科院就发布了人均40平方米为线征收房产税的建议报告,让人们感觉到房产税改革将要提速。
深入推进房产税改革,不仅可以促进房地产市场健康发展,而且是完善社会主义市场经济体制改革的重要组成部分。但是,这么一项重要改革,却因有较大争议,难以推进,笔者认为问题并不是房产税改革本身导致,而是其他改革滞后、房产税征收的其他条件不具备导致。
首先,公平纳税环境考量房产税改革。深入推进房产税改革,一是必须依赖公平的纳税环境,因为房产税需要公民依法自觉纳税。如果没有公平的纳税环境作支撑,贸然推进房产税改革就会引发纳税人不满。这就是房产税难以深入推进、实现普遍征收的重要因素之一。
二是房产税改革本身要促进社会公平。中国社科院人均40平方米纳税标准线提出后,网民争议的一个焦点就是缺乏公平性。不容置疑的是,房产税改革需要的这种公平环境并不存在。比如官员财产的不透明问题,很多官员拥有多套房产,但是这些房产在产权部门登记在不同人的名下,在征收房产税时很难核实征税。相反,普通公民辛辛苦苦赚钱购买住房自住,其房产却要纳税,这样房产税改革就会形成新的不公。
其次,税权法定因素考量房产税改革。作为直接向私人财产征税的房产税改革,必须要依法行事,必须要运用法治思想和法治方式。换句话说,必须按照税收立法的程序进行改革,即使微小的调整、推广试点的决定,都需要经过立法程序进行。
因为现行《宪法》和《立法法》明确规定,涉及公民私有财产的税收法律必须由全国人大立法实施。但是房产税改革方面并没有启动立法程序,所有的改革消息均来自相关行政职能机关,重庆上海试点也是在行政部门的主导下进行的。

8有关改革

相关讨论

国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林2010年8月24日说, 中国计划实施一系列税收体制改革,包括优化增值税和营业税税收制度,扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担,实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。
增值税中央与地方分享比例将调整
徐林说,中国的增值税只对工业部门征收,对服务业征收营业税。由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制,而营业税不存在抵扣,服务业承担的税负比工业要高,不利于促进服务业的发展。
不过,他认为营业税和增值税体制改革比较复杂,改革将涉及中央和地方政府分享增值税比例的调整。营业税收入是完全由地方政府享有的。
或开征环境税和社会保障税
在谈到房产税改革时,徐林说,中国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究,它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”
徐林说,“中国还可能要开征环境税和社会保障税”。中国环境保护的压力非常大。如果排污企业,包括排污的个人,不缴纳环境税,对保护环境是不利的。
他说,中国社会保障的压力也非常大,人口老龄化程度越来越高。养老体制改革还不到位。“我们正在研究要将目前的社会保障费改为社会保障税。”这有利于建设全国统一的社会保障体系。
个税征收体制“缺陷很多”
在谈到个人所得税改革时,徐林说,中国个人所得税的征收体制有很多缺陷。征收机制是通过工作单位在工资发放单位代缴的,并没有考虑每个人实际负担的人口,一部分人承担的个人所得税偏高。“我们还有些征管的漏洞,可能有一部分人并没有缴足个人所得税。这是我们下一步个税改革的主要方面。”
在资源税改革方面,徐林说,资源税是完全由地方政府享有的税种。这个税种有利于资源富集地区的发展。资源税征收幅度不太高,而且是从量征收的。地方政府得到的税收收入还不够多。今后实施资源税费改革之后,资源富集的中西部地区在资源税方面得到的收益会进一步增加。这项改革将有利于提高资源输出地的财政收入。
上海率先试行房产税改革信号强烈
2010年10月7日傍晚时分,上海市政府“突然”公布最新楼市调控细则:在一定时期内,限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房),积极做好房产税改革试点的各项准备工作,并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。
实际上,在10月6日结束的“假日楼市——2010上海房地产秋季展示会”上,关于楼市调控细则即将出台的消息就已经传得沸沸扬扬,虽然根据主办方的统计,4天的“假日楼市”有14万人次观展,甚至超过了2009年10月楼市最火时的同期房展会,但观望情绪始终弥漫在展会现场,“看的多,买的少”成为本届房展会最大特点之一。
分析人士认为,业内盛传上海即将出台楼市调控细则、上海或将成为房产税征收试点城市等消息,更是加重了购房者的观望心理。他们大都希望在调控政策细则出台后,能看到实质性的调控效果。
在房展会现场,有参展商表示,今后上海楼市走势将如何发展,关键还是要看上海楼市调控细则是否有更新的政策出台。某参展楼盘的相关负责人表示,如果上海也对家庭购房套数进行限制,再率先征收房产税,那么预计成交量将明显减少,而房价也可能会出现下跌。
事实证明,这位负责人的“预言”成真了,今天上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求,在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房),违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。
而关于房产税方面,《意见》也强调,要发挥税收在房地产市场调控中的作用,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”意见要求,加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%%;超过1倍的,预征率为5%%。
《意见》还要求,各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。
对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
此外,为增加普通商品住房供应,上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)的允许交易期限,由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。
《意见》强调,上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则,加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系,加大供应和需求双向调节力度,切实增加普通商品住房供应,引导居民合理住房消费,坚决遏制地价、房价上涨势头,加快保障性住房建设,改善居民居住条件,促进房地产市场平稳健康发展。

执行税收

重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。
1、重庆:对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。
2.上海:征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。适用税率暂定为0.6%。

9中国现状

从发达国家的经验来看,无论从完善税制的角度,还是促进房地产价格稳定的角度,开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲,开征房产税是一项系统工程,还面临着许多问题需要解决。
首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中,最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产,这就意味着存量不咎,以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了负担,会造成明显的社会不公。
其次是税率如何确定。假设房产税率很低,房地产价格上涨率高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义,房价还会继续上涨。如果税率过高,又会不利于房地产行业稳定发展,而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。
三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性,和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关,如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估,面对数以万计的不同房屋,准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说,如果只是大体分区确立房产基础价格,容易因为不公平而招致反对。另外,当房价评估不合理时,还要建立起相应的申诉程序。

10国外现状

美国

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收,而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定,因此各地税率高低不等,而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
美国在建国初期就开始征收房产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。
美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场,但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

日本

针对房产的保有环节,日本并未设立专门的房产税,而是将房产作为固定资产的一种,统一列入“固定资产税”的对象加以征收。
自1950年起,日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》,固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋,也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

俄罗斯

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》,在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来,俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题,俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率,房产评估价格越贵,税率也就越高。
如果一名自然人拥有多套房产,则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之,拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定,国家规定税率范围,地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。
俄罗斯国家规定的税率范围为:清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布),税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠,如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员,等等。

墨西哥

房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革,已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低,政府希望利用低税率刺激房地产市场投资,改变房地产市场增速缓慢的现状。
房地产税在墨西哥拥有较长历史,早在西班牙殖民时期,当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年,房地产税正式写入墨西哥法律。1983年,墨西哥议会通过了宪法第115要修正案,规定各州政府向市政府授权,由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额,并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年,墨西哥宪法第115条款经过修改后,规定各级政府在制定房产税税率时,要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。
按照法律规定,拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房地产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。
墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式:房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况作出相应调整。

11现状对比

在西方国家,房产税的征收从未遭到普遍的抗税反应,这是因为房产税的税收收入大部分用作提高地方公共产品的供给水平。在一些国家,地方政府所管辖的学校、公共图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支,都由房产税收入直接支持。
但在我们国家,房产税迟迟难以落实的困境在于,城市土地实行国有,而70年土地出让金和使用权已经收取,如果不改革现有的土地制度和财税制度,单单指望房产税来降低房价,无异于缘木求鱼。增加的房产税成本,一定会体现在租金和房价中,最终还是由消费者来买单。
我国房产税的开征理应成为大势所趋,但是就当今而言,在间接税水平依然很高,地方主体税种的建立与使用尚需规范,单单依靠房产税是难以起到降低房价的作用的,反而会使公众的税痛加剧。

12注意事项

结合国外的经验,从中国实际情况出发,笔者建议中国房产税的征收应该注意以下几点:
第一,人均面积作为征税的衡量标准。按人均居住面积为标准,超过了平均居住面积,就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大,税率越高,可实行累进税率制度。另外,要规定相应的减免制度。
第二,房产税应该有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房产税应该用于当地教育条件的改善、社区设施的改进或道路、桥梁的改造等等。这样有利于房产税的征收,防止逃避税收的现象,同时,也能通过税收来抑制房价的快速上涨。
第三,对于长期空置的房子,明显具有投机性色彩,故而可以提高房产税的税率。这样,能有效避免房产投机。
第四,将该税种划归为地方税种。一方面比较符合历史习惯和国际惯例,另一方面,有利于调动地方政府的积极性,可以激发地方政府配合中央政府进行房价控制,有利于房价的稳定。
长期以来,中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节,保有环节的税收较少,这是推动中国房价高涨的主要因素。因此,在保有环节上开征房产税,从一定程度上可以将房价这只“猛虎”控制在“笼中”。
房产税的开征,对于不断上涨的房价,无论是一记重拳,还是浮云,我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果,但是,还是带给了我们希望。

13存在问题

“房产税全面开征现在没有时间表。”全国政协委员、财政部副部长朱光耀今天说,目前正在总结上海市和重庆市的试点经验,或将扩大试点规模。
朱光耀说,财政部正按照国务院的要求,考虑房产税扩大试点问题,也在征求各个城市的意见,目标是稳定房价,“改革不可能一蹴而就”。
2011年1月起,上海市和重庆市开始试点征收房产税。重庆市征收对象是独栋别墅和高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,缴税税率为0.5%~1.2%;上海市征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率为0.6%。
哪些城市会成为扩大试点的范围?“你得先问问那些城市的市长。”朱光耀说。
朱光耀说,改革的阻力在于各种不同的利益集团,要平衡、协调各方的利益关系,但总体的目标都是发展中国经济,通过民主协商,让改革的红利最大限度地发挥出来。
朱光耀告诉记者,地方税税种的建立,讨论过程会非常激烈。1994年分税制的建立,就是时任国务院副总理带着经济团队一个省一个省地跑出来、谈出来的。
2013年2月20日,国务院常务会议确定5项加强房地产市场调控的政策措施,这5项调控政策措施被称为“国五条”。市场普遍认为,“国五条”的出台,彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。
朱光耀肯定地表示,中央会继续坚定决心把房价控制下来,新规中税收方面的措施,就是为了控制市场上房屋的转卖,目标并不指向第一套房的交易,具体的效果需要在实践中检验。

14会计分录

企业计算出应纳房产税金时,借记“管理费用”帐户,贷记“应交税金——应交房产税”帐户。如按期缴纳需分月摊销时,借记“待摊费用”,贷记“应交税金——应交房产税”帐户。向税务机关缴纳税款时,借记“应交税金——应交房产税”帐户,贷记“银行存款”等帐户。每月摊销应分摊的房产税金时,借记“管理费用”帐户,贷记“待摊费用”帐户。
房产税实行的是,按年征收,分期缴纳。
计算时:
借: 管理费用
贷:应交税费-应交房产税
实际缴纳时:
借:应交税费-应交房产税
贷:银行存款
房产税会计分录相关案例:
例:某工业企业应税房产怦估价值3000000元。当地政府规定房产税分季缴纳,每季度开始月份缴清该季税款,房产税税率为2%。则:每季应纳房产税额=3000000×2%÷4=15000(元)
根据上述计算结果,作如下分录:
借:管理费用15000
贷:应交税金——应交房产税15000
实际缴纳税款时,作如下分录:
借:应交税金——应交房产税15000
贷:银行存款15000

15工作方案

一个人名下到底有多少套房?全国总共有多少套房,有多少空置房?这些问题,也许要在2014年6月底前实施的不动产统一登记制度中寻求答案。
作为2013年3月28日发布的国务院机构改革和转变职能工作方案的一部分,不动产统一登记被寄予贯彻物权法、反腐、打击房地产投机等多重期望。“掌握每个人的房产情况,才能真正抑制投资需求,这是房地产调控转向长效机制的契机。”在住建部从事住房信息联网工作的一位人士表示。
另据接近住建部的人士分析,不动产统一登记制助推全国住房信息联网,预计房产税2014年左右有望出炉。
住房信息联网助核定税基
2013年3月28日,国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知,要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度,由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

16各方观点

高院生
中国指数研究院杭州分院研究总监高院生认为,房产税落地后,市场将不会大起大落:
高院生:政策出台之后,市场会有缓冲期,最先影响是成交量和供应量,下降之后可能对价格有影响,房产税从某种程度上确实可以起到抑制房价快速上涨的作用的,但不会出来以后马上下降。
分析师
华邦地产首席分析师宋文杰认为,杭州房产税将更多地参照上海模式。
宋文杰:杭州房产税实行的话,大部分老百姓并不会受到影响。如果对存量房开始征收的话,受影响的客户比较多一些。现行手上不管有多少套房,可能都不会征税,如果再要买房,可能会对以前购买的房也进行征税。
地产研究总监
北京中原地产市场研究部总监张大伟重点解读了房产税目前的两种模式:
张大伟:现在房产税征收有两种模式:上海模式和重庆模式,重庆是考虑到了你手中的存量,也就是说你原来手中有的房产,在政策出台时会计算你的房产税。上海是不管你原来有多少套,只要你不买房,就不会计算你房产税。我觉得重庆模式是上海模式的发展方向,两种模式是递进的。

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