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尾房

2014-09-29  来源:西宁房产网  编辑:西西  点击()  我要评论(0)
尾房,又称尾楼,不能等同于烂尾房和一般空置房,是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,因此一般就进入项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房本身有两种形态,一种是整个项目里面比较好的房子,开发商将其留在最后“压场”;另一种是有“问题”的房子,但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较,还是有其独特魅力的。

1简介

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。因为项目性质的不同(比如:普通商住楼、酒店式公寓、写字楼,商铺,别墅或者是工业厂房等)尾房的定义也不同,一般通过销售的比例来确定。在特殊情况中项目剩余40%的房源就可称做尾房。这是因为开发商和代理商以及置业者的认知不同而产生对尾房的差异。所以尾房没有明确的界定。
尾房不等于“差房子”尾房容易给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”,卖不出去的差房子。而实际上留到最后的不一定就是不好的。有很多尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的[1]房子,因为每一个开发商或销售代理有自己的一套销控手段。如果认为尾房就是差房子,那您可能会错过一些极具投资价值的“宝屋”。尾房具有现房,即买即住,风险小,兼备新房的设计质量优势和二手房的价格优势,还有一定的议价空间等优势,如果所处社区多半比较成熟,配套设施、物业管理考察方便,属于性价比极高的一类房源。
所以买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房。因为空置房中还有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。

2挑选尾房

尾房就是楼盘销售末期剩余的少量房屋。尾房给人的直观感觉就是被人挑剩下的,朝向不好的,楼层不好的,具有先天缺陷的房子,只能当做旧房子在二手房市场流通。这种观点很片面。一个项目开盘后,并不是把所有房子全盘托出,由买房者任意挑选,而是将一部分朝向好、楼层好、户型好的优质户型留下来,等到销售后期作为压场,或是开发商留着自用,这便是楼盘销售过程中所谓的销售控制。有些项目在销售策划中,因没有能够很好地了解市场,定价偏高、销售策略不当、导致部分楼盘滞压,开发商也不需要留用,这些好房子自然成了尾房。
尾房的组成中,还有一部分是由初期买房的消费者由于个人原因而退回来的房子,或是单位集体购房后由于各种原因剩余的房子,因此其各方面都不会差。另外,有一些开发商出于资金周转等原因将部分房屋抵债,或是抵账,因此这部分房屋没有进入正常的销售环节,久而久之,成为了尾房;这部分房屋绝大多数是各方面条件都不错的现房,而且拥有相当大的价格优势。当然,尾房中不少户型有“先天缺陷”,但并不是有质量问题的“烂尾房”。

尾房眼见为实风险低

尾房尾房并不是想象中的“剩饭”,因此对拆迁户和那些经济实力薄弱的年轻人来说,选择尾房来完成他们的首次置业,不能不说是一个明智的选择。因为开发商面对既积压资金,又浪费资源的少量尾房,不能再做大规模的宣传促销,也不能将其弃之不顾。东方地产机构的销售总监孙先生向记者介绍说:“其实购买尾房是个不错的投资选择,因为尾房是现房,与期房相比极具真实感。也不会出现购买期房时容易发生的面积纠纷、无法达到心理预期值等问题。另外,尾房的即买即住的优点也是期房所不具备的。
在同一栋楼房的成本中,地价、公共部分、配套设施、装修、设备标准等,对每个购房者来说都是相同的,而不同的只体现在户型的朝向、景观、楼层上,但这些房子的价格相对来说却低得多。现在买房并不意味着要住一辈子,将来有可能再置换或是用于出租。显然,具有价格优势的尾房对购买者来说,更有其独特的魅力。对于首次置业的年轻人来说,白天通常都不在家,房子的朝向、景观和楼层对他们来说并不重要,因此尾房的性价比更高。而对于投资者来说,并不意味着房价低租金也低。同一栋楼宇中,只要面积相同,租金就相差不多。

到市场挑尾房

尾房2002年北京市尾房存量房为900万平方米,到2003年下半年,这一数字上升到了1200万平方米。北京市最近几年每年在销项目有七八百个,而即使卖得再好的楼盘,在旺销期过后都会或多或少剩余一些尾房。这些隐藏在北京城每个角落的尾房不但数量惊人,而且对社会资源是一个极大的浪费。同时,也给京城地产带来了潜在的泡沫危机。为此,政府在住房金融业务、土地审批等相关政策方面都做出了一系列的规范限制,来促进存量房的尽快消化。
摆在政府和开发商面前的问题是,尾房存量与买房者之间的供需相互脱节。有一些专业机构和中介公司专门收集各楼盘的尾房。其中,东方地产机构经过多年对尾房市场的关注、分析并进行了精心准备之后,于2003年初正式涉足现房、尾房市场;他们立足于现房市场,针对京城地产的尾房项目,推出了“现房展交易会”、“现房特卖场”以及《现房特卖网》。
由于尾房一般都隐藏在成熟社区的角落里,因此在北京数不胜数的楼盘中寻找一套适合自己的房子并不容易。获得尾房的渠道只有各大拍卖网站和一些中介公司,但局限性都相当大。东方地产机构在总结“第一届特价现房房展交易会”成功举办经验的基础上,经过详细的市场调研、整合各区现房资源,2005年将于4月2日至4日在马甸桥畔的中国国际科技会展中心推出其“第二届现房房展交易会”,本次展会在总结上届展会的经验、细化市场的基础上推出了“准现房区”、“投资现房区”、“二手现房区”等极具特色和针对性的分区展示,既方便了购房者又有利于开发商进行现场交易。其“现房特卖场”和《现房特卖网》也将不间断地推出尾房项目和特价现房。组委会还专门拿出30%的场地,开辟了“特价现房区”,和限量免展位费的措施,现场还将有“现房市场消费的相关论坛”等活动。

关注配套与交通

楼盘在开盘初期和旺销期时,消费者基本上没有与开发商讨价还价的余地,但购买尾房时在价格和付款方式上,都有与开发商谈判的空间,从而获得更多的实惠。假如购买尾房是用于投资,那么应该更多注意的是项目的规模、周边的配套以及楼盘所处位置的交通状况。一般规模大、配套齐全的项目保值、增值潜力更大,而处于公路主干线或轨道交通线附近楼盘中房子更容易出租或转售。

3尾房的成因

尾房主要有六个方面的成因:第一种是开发商出于营销考虑,为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”单元;第二种是房子很好,但因为总价很高而没有卖出去的房子,这类房子往往是投资的最佳选择;
第三种是被人买走后因为购买者的个人原因而又退回的,这也有可能是一些比前期所售出的房子还要好的房子;
第四种是楼盘销售到一定程度后,发展商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元,这样的房子往往价格很有诱惑力,而且房屋本身并没有什么缺陷;
第五种包括一些“先天不足”的房子,如朝向、楼层、户型等不合理的单元,是否购买这样的房子完全根据个人的经济实力和喜好。
第六种是因资金、债务问题抵押给银行的房子,或者法院查没的房子,或者抵给工程单位的房子,这类房子里不乏朝向、户型、楼层不错的房子。

4尾房优势

尾房并非一无是处,也许从观念上和称谓上,尾房的“形象”并不是十分好,但事实上,尾房也有不少优势:
1.绝对的现楼,有部分是可以即买即住即办房产证。
2.尾房属于销售扫尾阶段,一般发展商会采取降价促销手段,因此相对价格便宜。
3.成熟的房子,具有与前期现楼一样的社区配套、环境规划、物业管理等方面的优势。
4.房子本身的质量问题也已经通过了时间的检验,该暴露的问题大多已经暴露出来了,风险比较小。
5.尾房在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力很多。
6.有的楼盘有部分内定、内部认购的,经理们首先选定的,但后来没了下文,也就留下来了。选到这样的尾房是绝对的“物超所值”。
7、价格、付款方式及谈判中有相对较大的主动性和议价空间。
8、相对于项目刚开盘时有意无意之间造成抢购的销售氛围,接近尾声的项目销售中会变得更客观、冷静。
9、尾房基本上都是现楼,房间本身的质量已经经过竣工后时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以心明眼亮,精挑细选,风险小,买得更踏实,或许可以通过装修改造来个“因地制宜”。
10、在综合考虑了项目整体的相关因素之后,尾房可能存在的一些劣势(朝向、景观、楼层)也是可以被削弱和弥补的,即从“性价比”的角度上讲,购买此类尾房相对更合算。
11、相对新房和二手房,尾房兼备了新房的设计质量优势和完全可以与二手房、甚至经济适用房比拼的价格优势,加之有投资风险小、选择范围广等特点。此外,尾房不同于二手房,通常已具有一定功能的社区。
12、时间方面的实惠,能够做到即买即住,急需入住的人购买清盘房是最合适不过了。
因此对明智的购房者来说,不论是居住,还是投资,物有所值的尾房是值得考虑的。

5了解尾房

尾房就是人们挑剩下的?就是鸡肋?其实不然。成为尾房有很多原因,买尾房也不一定就是买差的东西,只要用心去发现,说不定就能便宜买好货呢。

尾房就像清仓名牌货

时代置业销售部负责人:在人们的印象里,尾房给人的直观感觉就是被人挑剩下的、朝向不好、楼层差、具有先天缺陷的房子;其实,这是一种片面的观点,尾房因产生原因不同也存在着很大的优劣之分。
专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,因此一般就进入项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房中确实存在一些有缺陷的“滞销房”,但也不乏优质房源。优质房往往包括以下两种类型:一是由于销售策略的需要,保留一部分优质压轴房源。
作为一家有经验的开发公司,一个项目开盘后,并不是把所有房子全盘托出,由买房者任意挑选,而是会做一些适当的销控,等到销售后期、楼盘日益成熟且整体市场上升后作为压轴大戏登场。这类尾房往往不会像人们理解的那样价格偏低,恰好相反,压轴房源因其综合优势,一般价格相对较高。例如,由金华时代置业所开发的时代花园在销售过程中,就是采用这样的做法,保留少量珍藏版房源等待最后亮剑。二是销售周期较长的高价楼盘的后期房源。一般来说,由于人们对购买高价楼盘的决策时间较长,销售周期也相对较长。时间一长,人们往往会误以为已经卖完,其实不然,尤其是有些复合性地产,产品类型多样,除了分多期开发的住宅外,还包括写字楼、大卖场等。
尾房在销售这样一个复杂庞大的楼盘时,开发商往往将各种类型的产品相互交替销售,如:一段时间推部分住宅,然后再推部分写字楼,这样循环推广导致销售周期过长,当人们记住写字楼的时候,却忘记了住宅,而误以为再次推出的住宅是被人挑剩的尾盘,这种误解往往会让一部分高端楼盘受到“伤害”。时代花园也被不少购房者“误会”为已无房源可售了。其实,不仅少量时代花园三期(准现房)较好的房源,还有新开盘的时代花园四期(怡和雅苑)住宅。这些房子不仅朝向好、结构合理,而且目前时代广场/时代花园各项目几乎都已交付。沃尔玛购物广场、银泰百货福华店、溪下风情街等,为时代花园提供了成熟的生活环境和氛围。
由此可见,尾盘中虽然存在着一些先天缺陷的“烂尾楼”,但也不乏精品,成败的关键在于精挑细选。尾房有点像清仓名牌货,需要的是眼光和耐性,挑选尾房最关键的是心态与智慧。

尾盘不是烂尾楼

尾房宁远房产公司总经理助理庞晶晶:有的专家认为,当一个项目达到了利润目标后的所剩房源就是尾盘。我个人比较赞同这一说法,不同的公司、不同的项目、不同的开发目标,导致进入尾盘阶段的比例也不尽相同。对于“银子卖了个金子价”的项目来说,可能销售超过了70%以后的都属尾盘,而对于“将金子当银子卖”的项目来说,尾盘量可能不超过10%。
目前(2008年)消费市场对尾盘没有一个正确的认识,大多数消费者甚至还存在一定的排斥心理,常将“尾盘”与“烂尾楼”混淆,觉得尾盘就是非常不好的房子,其实这是一种错误的观念。尾盘中确实有相当一部分是具有某方面缺陷的产品,如:楼层不好,位于一楼或顶楼且不带花园或露台;朝向不好,主卧或客厅朝北或有西晒;在项目中的位置不好,采光、通风均有不便或项目邻近绝妙风景却无法欣赏;户型面积过大或过小,消费层面非常狭窄;户型结构不好,卧室、客厅面积比例不适或有多边形房间或厨房卫生间位置不当等。以上种种原因造成了消费者认为尾盘就是缺陷产品或劣质产品。
花园式尾房其实,尾盘不一定就是“劣质品”,更不能简单地把它与“烂尾楼”一样地理解和看待。而且,正是因为尾盘与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价,如果能够以相对较低的价格购置下来,无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。首先,购买尾盘在价格、付款方式中有相对较大的主动性和议价空间;其次,相对于项目刚开盘时有意无意之间造成的热烈销售氛围,接近尾声的项目销售会变得更客观、冷静;再次是尾盘基本上都是现房,房间本身的质量经过时间的检验,问题已基本暴露出来,消费者可以心明眼亮,精挑细选,有问题可以让开发商进行返修,保证其内在的质量。在综合考虑了项目整体的相关因素之后,尾盘可能存在的一些劣势和缺点也是可以被削弱和弥补的,从“性价比”的角度上讲,购买此类尾盘相对来说还是比较合算的。
尾盘的问题并不完全在于产品本身,更多的原因是消费者获得尾盘信息的来源匮乏,致使不能正确认识尾盘。可以通过对尾盘市场的反复研究,对尾盘信息进行整合利用,为尾盘提供一个健全的信息发布渠道,使消费者能及时得到相关的购房信息,加深认识,消化尾盘,避免资源浪费。

多种渠道找尾房

欧式尾房华之家房地产代理有限公司总经理徐景阳:房地产市场进入理性消费,在市场上,购买尾盘的一般都是理性消费者,这其中不乏精明的投资客。投资客看中的是尾盘的投资空间和投资价值。尾房的项目非常分散,那么怎么才能找到尾房呢?寻找尾房可以从中介公司、开发商或物业公司、网站、拍卖行这四个渠道入手。
中介公司。有尾房房源的中介公司有两种,一种是以二手房销售为主的中介公司,另一种是完全代理尾房的中介公司。有些中介公司是代售,赚取的是佣金;有些公司则是收购之后销售,以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源,在这两类公司里,售价并不一致,需要消费者多加辨别。
开发商或物业公司。多转转售楼处或物业公司总会有些收获,项目销售到尾盘阶段,一些开发商为降低成本,不再做广告,或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。
网站。可到房地产专业网站上找。
拍卖公司。因债务问题,银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房,这部分房源一般都会被交到拍卖行,集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。

6尾房优点

购买优势

消费更趋理性
景观房尾房无论是“问题”尾房还是精品尾房,专家认为尾房有一定的购买优势,这种优势主要是跟开盘时相比。首先,购买尾房时,买家可以在价格、付款方式上与开发商反复谈判,这就会产生一定优惠价格,最终选择一种比较理想的价位和付款方式;其次,一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围,不少买家就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的,而尾房则不同,购房者在项目接近尾声时会变得更客观、冷静,这样更有利于正确的决策;第三,在尾房时期去挑房,会对项目的前期承诺、质量,特别是将来邻居的构成有更准确的认定,能看到的东西比图中看到的更真实,买房也买得更踏实,从而降低购买风险。

投资优势

尾房更易把握
对于自住而言,期房和现房的区别在于何时乔迁新居;但对投资来说,却意味着截然不同的风险。商品房投资收益最常见的两种方式是出租和转售。开盘期买房如果要出租则必须等入住后,如果要转售也不易,所以不能立刻取得收益,而尾盘期则不同,支出和收益几乎是同步的,从这一点来说,尾盘期的收益明显要好于开盘期,起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力。
另外,开盘期由于对项目有太多的未知,对将来的收益状况难以作出较为准确的预测,也就是说,投资收益的风险比较高;而尾盘期的楼盘,因为各方面状况几乎都眼见为实,对收益的预测和评估就容易得多,投资者不会造成太多风险。
有人曾经针对投资价值作过计算,得出的结果是,开盘期买房投资最划算,而尾盘销售期是仅次于开盘期的最佳时机,比起结构封顶期、竣工入住期,是一个更为划算保险的投资时期。

居住优势

性价比更划算
尾房一位开发商说:“因为长期占用大量土地、资金等资源,降价是开发商处理尾房的一个最常见的方法,也是开发商用得最多的一种方式。尤其是一些发展商急于变现尾盘,降价可以说是惟一的方式。”因此在购房者最关心的价格因素上,尾房具有自己的“价值”优势。
同一幢楼宇的成本中,地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的,而所不同的只是体现在朝向、景观、楼层上,现在买房并不意味着要住一辈子,很有可能将来再换或出租用。若购买者是年轻人,白天几乎不在家,对朝向、楼层、景观的要求相对低,而在售价上又有比较大的优势,购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。再者,现房的优势在此也很明显,房间本身的质量问题已经过时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以心明眼亮,精挑细选,也可以让开发商进行返修,保证其内在质量,买房也买得更踏实。
需要注意的是,买尾房一定要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房,购房者应该仔细、客观判断开发商实力、项目价值、未来居住环境及状况,从而可以有效避免购到“烂尾房”。在挑选尾房的过程中,应仔细检查房屋的配套设备、设施,正常了才可签订合同。

7注意事项

购买尾房与购买新房是两种完全不同的心理状态,买新房时,开发商会将整个楼盘最好的状态呈现给售房者,从售楼小姐到售楼处,无不给购房者心旷神怡的感觉,而看尾房时则通常会看到项目的真实状况,甚至看到项目的缺陷所在,这往往会给购房者带来一定的心理障碍。因此选购尾房应注意如下事项:

房屋权属问题

一些尾房已经被长时间搁置,因此购房者在购买之前要了解该房屋的产权是否有变更。

房屋基本状况

咨询一些已经入住的业主,了解小区的实际状况,包括小区的人员构成是否符合自身特点、配套是否齐全、户型采光是否合理、房子质量能否保证等。

物业咨询小区情况

通过物业了解小区的物业现状以及有关资费、管理等社区信息。

区域的价值

购房者可以询问所在楼盘周边正在拆迁或者修建地段的土地地价是多少,这是预测该区域土地价值动向的最为直接的办法。

正规房地产经纪公司

大型经纪公司一般都会集中代理不同楼盘的尾房销售,不仅户型、价位比较齐全,优惠的折扣也会打得更低,而且还能保证房屋的产权归属。

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