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商品房认购协议

2014-09-29  来源:西宁房产网  编辑:西西  点击()  我要评论(0)

1概念

商品房认购协议是在开发商与购房者签订正式的《商品房预售合同》之前针对房屋认购事宜而签订的一份协议。一般情况下,《商品房预售合同》被房管局监证后,认购协议失效。我们认为认购协议只是一个“定金协议”。

2内容条款

1.认购单位楼层、面积、价款总额。
2.付款方式。
3.工程费支付。
4.物业用途。
5.定金约定。
6.其他约定。
7.违约责任。
8.双方签字。

3范例

广州XX房认购协议认购物业:中国广州_____楼____室(以下“该物业”)。建筑面积约为______平方米。 原订价:_____,优惠折扣:_____ 订购价:人民币_____元整(¥_____) 甲、付款办法 (1)一次性付款。 定金:_____¥须于签署本认购书时付清; 第一期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第二期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第三期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第四期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第五期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第六期楼款:¥______须出售方发出该物业交付使用通须于付清。 楼价余款:¥______办妥《房地产证》,领证前付清。 (2)按揭付款。 定金:_____¥须于签署本认购书时付清; 第一期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第二期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第三期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 第四期楼款:¥______须于200 年 月 日前付清; 楼价余款:¥_____须于200 年 月 日前办理银行按揭(按通知时间七天内)。申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额,则差额部分认购方须于接获出售方通知时立即付清;如认购方的按揭申请因自身原因不为银行接受,可选择其他付款方式(上列楼价计算如有错误,出售方保留权利以《商品房预售合同》所列为准)。 乙、认购条款 (1)认购方须于年月日或按通知时间,携同此认购书及身份证明文件正本等和上述第一期楼款收据、应缴政府税项(其中包括,预征契税——、印花税——及其他费用——,共计金额约——)到——(电话——),签署《商品房预售合同》及有关文件。 (2)选择按揭付款的客户在通知时间——天内向发展商提交银行按揭所需资料,认购方在递交资料及接到通知后应与发展商签署《商品房预售合同》,若认购方在通知时间内未向发展商提交按揭所需资料及签署《商品房预售合同》,本楼宇认购协议则被取消。 (3)该物业只能作___________________用途使用. (4)该物业于——年——月——日前交付使用。 (5)如认购方在上述期限内未能或者未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时,出售方有权没收认购方已缴付的订金及其他款项。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书,认购方必须付给出售方违约责任金,违约全每日按总价‰计算。 (6)有关购买该物业之政府收费、办理银行按揭手续费及其他一切有关费用,概由认购方支付。 (7)该物业的建筑工程将依政府有关主管部门最后核准的图则及设计图纸施工办理。 (8)认购方在签署此认购书后,而在签署《商品房预售合同》前如要求加名、转名、减名或更换该物业,必须获得出售方同意,并需缴付1000元手续费作为行政费用。其余由于更改合同所引起的费用概由认购方负责。 (9)认购方委托代理商在买卖该物业时提供以下咨询性服务:申请按揭咨询、初审;代办监证、公证手续;[[房地产法律咨询]];个人购房图则修改;个人投资理财咨询等。认购方同意于签署此认购书时给代理商认购该物业之咨询费用每套——元。 (10)认购方确保其通信地址及联系电话正确无误。如由于认购方的原因,引致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失,一概责任由认购方负责(前述地址或电话如有更改,认购方须以挂号信书面通知出售方、销售代理人)。 (11)买卖双方同意仍未签订《商品房预售合同》之前,此认购书作为法律有效之合约,在买卖双方签订《商品房预售合同》生效时,此认购书则为《商品房预售合同》所代替。 (12)本认购书一式三份,具有相同法律效力。 认购方声明此认购书内所提供的资料全属真确,及认购方已年满18岁(如认购方用个人名义购买)。 备注:签署《房地产预售合同》时请备现金交纳税费。 认购方签署:_______ 销售代表:__________ 销售经办人:________ 委托代理人签署:______ 复核人:__________

4解释

《商品房认购协议》的解释关键在于定金的解释。
我国《担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若千问题的解释》中“关于定金部分的解释”的有关规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。
定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《合同法》的规定。
当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。
因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的,超过的部分,人民法院不予支持。
因不可抗力、意外事故致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,使用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人迫偿。
根据《合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定,当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《商品房销售管理办法》第二十二条规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同的,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
购房者在给付定金的时候,有义务对即将签订的主合同内容进行清楚明白的了解,而不能简单地给付定金后,义以合同内容达不成一致要求返还;同样,法律也给发展商设定了这样一个义务,即当发展商在收受定金的时候,有义务把即将签订的主合同内容清楚明白的告知购房者,而不能简单地收受定金后,又以购房者拒绝订立自己单方面拟定的主合同从而拒绝返还定金。一般来说,如果在购房者给付定金的时候,双方并未就合同主要内容达成一致,事后双方又不能就合同主要内容达成协议的话,则购房定金通常都应予以返还。

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