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一房一价

2014-09-29  来源:西宁房产网  编辑:西西  点击()  我要评论(0)
“一房一价”是指开发商必须“明码标价”,在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息,包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况,公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。2011年5月上旬,上海物价部门日前已下发贯彻落实发改委有关商品房销售明码标价规的实施细则,销售楼盘须公布房源实际成交均价。

1基本简介

“一房一价”政策要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置,公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。采取上述多种方式明码标价的,保证标价内容应当保持一致。
现在,国家针对部分地区,部分房地产项目做了一房一价的规定,这更有利于买房者的利益。使更多的买房者得到实惠,从中受益。

2执行缩水

“一房一价”遭遇“执行缩水”,新政效果面临“打折”:广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式,多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多仅限于每套销售总价、房屋面积等几项信息,而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。
此前的3月16日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,规定从5月1日起,商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业,将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的,将没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款。
根据国家发改委“一房一价”的规定,开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
另外,根据《商品房销售明码标价规定》要求,商品房销售明码标价后,各地开发商可自行降价,但涨价必须重新申报。对此,业内专家建议,应在执行过程中遏制开发商将“一房一价”的“价”随意抬高,如果任由开发商标价,那么执行效果势必大打折扣。

3公众质疑

“开发商‘一房一价’的定价依据是什么?公众需要合理的说法。”广东外语外贸大学教师袁瑾说。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华称,“一房一价”本身只是起到一个防止开发商开盘后随意涨价的作用,因此,房地产的交易信息需要向公众进一步公开。
“以大学馨园为例,开盘的吹风价是每平方米1万元左右,一期开盘价格达到每平方米1.7万元,而现在二期开盘标注的价格是每平方米2.6万元。开发商同时拿的一块地皮,前后的开盘价格相差如此之大,为什么?希望‘一房一价’能够切实遏制开发商乱涨价的行为。”袁瑾说。
业内人士称,“一房一价”意图虽好,但执行的尺度模糊,建议调控措施还需“精准一些”。一方面,可与开发商的成本核算结合起来考虑,防止开发商乱报价;另一方面,还要严格审核销售的利润率是否在合理区间、价格标准是否与周边楼盘的成交情况脱节等。目前部分地区已限制开发商随意报价。据报道,《江苏省商品房销售明码标价实施细则》将于5月30日起正式实施。该细则明确,开发商必须明确标志优惠折扣及享受折扣的条件,并实行“一价清”制度,即所标示的价格就是开发商与购房者的最终结算合同成交价格。[1]

4压缩操作

据专家介绍,按照国外的行业实行标准,一个物业的估价会包括许多参考因素,如邻近楼盘数据及环境因素的考量。从目前的中国房地产市场来看,价格数据仍然不透明,对于政府部门而言,实施“一房一价”政策的初衷在于提高价格透明度。
但是在“一房一价”政策却出现了一种让开发商觉得很尴尬的事情,那就是“一房一价”的要求,商品房销售明码标价之后,各地开发商可自行降价,但涨价则必须重新进行申报。这不得不令开发商为了争取获得自己的自主定价权,而采取了高备案低开盘[2],在折扣上换一种方式谋定价主动权。
据行内人士爆料,上海“一房一价”政策的操作空间正在紧缩。原本20%的可浮动幅度,在实际操作过程中已经被“压缩”得只被允许有10%,最多也就15%的调整空间,超过这个浮动幅度,需要重新报批考虑。

5北京情况

5月1日起,商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价;在售地下停车位面积和销售总价;物业服务内容和收费标准等,都要一一公示。
2011年4月27日,北京市市发改委出台“一房一价”实施细则,相比国家发改委的要求,北京的要求更加严格,也明确了标价牌和价格手册分别需要明示的内容。
在售车位面积和总价须公示
市发改委要求,卖房者须在规定时间内,一次性公开全部销售房源并严格按照申报价格明码标价对外销售。卖房者应在卖房所在地的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册,可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询方式明码标价。
标价牌或张贴价目表上须明示多项内容,包括容积率、绿化率、车位配比率。每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积,套内建筑面积每平方米单价,每套销售总价。
销售地下停车位的,应标明每个在售车位的面积和销售总价,销售商品房有优惠的应标示折扣幅度及享受折扣的条件。此外,还应标示本单位服务监督电话和“价格举报电话:12358”。
价格手册
物业收费标准应明示
市发改委要求,商品房经营者应使用价格手册的形式,明确标示每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积等。物业企业名称、服务内容以及相应的收费标准也在公示范畴。同时需要公布的有楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况,以及机动车停车管理办法和收费标准。
对已完成销售的新建商品房房源,商品房经营者应予以明确标示。
此次市发改委还专门明确了对二手房交易的监管。细则提出,对已完成销售的二手房房源,商品房经营者应及时撤下相关房源信息。销售二手房的,应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。
经适房限价房也得明码标价
这一细则适用于北京开发商和中介机构,即无论是销售新建商品房,还是存量二手房,都得照此实行明码标价。经济适用房、限价商品房的明码标价也参照执行。
市发改委负责人表示,实施细则是依据“切实可行,易于操作”原则,对商品房销售明码标价的内容及方式作出的具体规定和相应补充。细则进一步完善了北京房地产市场价格监管工作标准,有助于解决商品房销售不标价、信息不透明、价格欺诈等问题。对于维护公开、公正、透明的房地产市场价格秩序,维护消费者和经营者合法权益具有重要意义。
该负责人表示,“五一”后,北京将通过开展专项检查、畅通举报途径、发挥媒体监督等措施,严格规范商品房销售价格行为,确保《细则》的贯彻实施。
“细则可解决随意涨价行为”
北京市房协副秘书长陈志表示,此次发改委出台细则,一些规范性的要求将成为卖房者的规定动作,不能走偏,可以有效地解决信息不对称和开发商随意涨价的行为。
此前,一些开发企业卖房过程中随意涨价,隐瞒信息。比如房子明明还没有卖掉,却说卖得只剩几套了,从而达到哄抬价格的目的。细则出台后,通过一一公示可避免这种情况。
目前一些小区因为停车位和停车费的问题纠纷不断,此次的规定可以减少一些后遗症。对于车位产权的明细和停车费价格的确定,可以让买房者在入住之前就有了解,也可以避免入住后的产权方乱涨价。
陈志表示,最重要的还在于这些规定的落实,需要企业执行到位,一房一价的信息也必须做到真实。

6武汉情况

经济适用房也要明码标价,所有销售房源必须一次性公布。湖北省下发的商品房“一房一价”规范实施执行已有半月。2011年5月16日,省物价局出台“一房一价”实施细则,明码标价的内容更加细化。细则将于5月20日起正式施行。
经适房须明码标价
细则在《商品房销售明码标价规定》基础上,将经济适用房纳入明码标价范畴,必须公示每平方米的销售价格、折扣以及最后成交价。标价内容必须真实明确、字迹清晰、标示醒目,并标示价格主管部门投诉举报电话。
对于二手房的销售,开发商或者中介机构应公布二手房的房龄、国有土地使用证、房屋所有权证办理情况等信息。
房源价格一次公开
新楼盘在销售过程中,一直存在“捂盘”现象。细则中要求,商品房经营者在销(预)售新建商品房前,应按照国家有关规定,向县以上价格主管部门申报价格,在规定的时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。如果商品房在销售中降价、打折,应标明优惠幅度和折扣率,上调价格应重新申报。
商品房“明码实价”
细则除了要求商品房“明码标价”外,还要求商品房经营者做到明码实价。不允许在商品房交易和产权转移过程中,出现在标价之外加价销售或收取未予标明的费用;房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用;强制或串通其他部门及中介服务机构,向购房者变相收取服务费用或其他预付费等其他违反价格法律、法规、规章及政策的行为。[3]

7上海情况

2011年5月上旬,上海物价部门日前下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则,规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置,公布已登记房源信息,明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。
按备案价对外销售
《通知》规定:“销售花园住宅的,明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。”对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照备案价格明码标价对外销售。
此外,“商品房标价内容应该真实明确、字迹清晰、标示醒目。标价方式应当为标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式,使标价内容保持一致。”
明示分摊公建面积
此次《通知》还要求,商品房经营者在商品房交易场所的醒目位置明确标示与商品房价格密切相关的因素,包括开发企业名称、楼盘名称、地理位置、预售许可证编号或房地产权证编号、楼盘总建筑面积、当期销售房源情况、土地性质、土地使用起止年限、房屋类型、容积率、绿化率、车位配比率;楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等。
对于房源价格信息本身,《通知》要求明确标示的内容包括:每套商品房的编号、销售状态、楼层、户型、层高、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价;优惠折扣及享受优惠折扣的条件。采用价外馈赠方式的,应如实标明赠品的品名、数量等内容。

8山东情况

山东省物价局2011年5月17日公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》,对国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》加以细化,明确在山东省商品房销售时附带销售的每个车库(车位)也都要明码标价。
实施细则进一步明确了山东省商品房经营者采取明码标价时标价牌、价目表或价格手册上必须包含的内容,特别提出房屋销售时附带销售车库(车位)的,应公示车库(车位)规划图、每个车位位置、面积、价格。
为明确掌握已售房源的实际成交价格,此次,山东省明确要求商品房经营者应保留销售价格备案资料、变更报备价格资料、已销售商品房成交价格资料和由购销双方签字的《商品房销售价格表》,以备价格主管部门监督检查。
据山东省物价局工作人员表示,目前山东省各市已按照国家发改委的部署展开商品房销售明码标价执行情况专项检查,房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,每套将处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款;情节严重的,将责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。[5]

9西安情况

5月6日,西安市物价局召开全市商品房销售明码标价工作会议,要求全市商品房,包括二手房在内,全部实施明码标价。15日,《陕西省〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》正式出台并开始实施,细则规定凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。
15日出台的《陕西省〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》里规定,商品房经营者在销售商品房时,要公开标示商品房销售价格、相关收费以及影响商品房销售价格的其他因素。经营者应当在商品房销售交易场所醒目位置,公开放置《商品房销售价目手册》。
在一房一价政策实施后,西安市住房保障和房屋管理局针对各开发企业执行力度的情况,推出了一房一价线上查询的服务。

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