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首套房贷利率“零涨幅” 楼市调控要松绑?

2018-12-15  来源:房天下  编辑:西西  点击()  我要评论(0)
首套房贷利率“零涨幅” 楼市调控要松绑?
首套房贷利率单边上涨的行情,已露暂停迹象。12月11日,融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》(下称《报告》)。报告显示,2018年11月,全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的“连涨”,首现“零涨幅”。

在融360监测的全国35个城市533家银行中,有23家银行分(支)行首套房贷利率上升,占比4.32%;有15家银行分(支)行回调利率;有494家银行分(支)行首套房贷利率较上月持平,占比92.68%。

对此,我们认为,由于经济下行压力加大,以及金融风险正在升温,银行不太可能将首套房贷利率再大幅上调,未来保持平稳或小幅回落的概率较高。而鉴于房地产调控正进入到关键阶段,效果已经开始逐步显现,所以未来房贷利率也不会有大幅下调的可能。

实际上,11月数据真正把首套房贷利率下调的主要还是一线城市,在二三线城市中,利率基本上保持平稳或微涨。

从数据来看,虽然北京(楼盘)、上海(楼盘)首套房贷款平均利率较上月持平,但广州(楼盘)为较上月回落10BP,5.62%;深圳(楼盘)较上月回落1BP,为5.61%。这主要有以下几个原因:

首先,一线城市房地产调控初见成效。在受到房地产调控的限价、限售政策的影响之下,成交快速萎缩甚至跌去近一半,目前一线城市房价上涨得到了遏制,炒作资金正逐步离场。

整个一线楼市已寒气十足,市场对房价上涨预期发生改变,若再连续提高房贷利率,进行去泡沫化,房地产金融风险有可能会爆发。

再者,减轻刚需群体的购房压力。现在一线城市房价是全国最高,往往房价动辄七八百万/套,若是房贷利率继续再不断上升,那势必会导致大幅增加购房者的置业成本。而目前政府主要遏制的是投机性购房需求,并非打击刚需,所以在房地产出现拐点之时,部分银行就下调了首套房贷利率。
再者,减轻刚需群体的购房压力。现在一线城市房价是全国最高,往往房价动辄七八百万/套,若是房贷利率继续再不断上升,那势必会导致大幅增加购房者的置业成本。而目前政府主要遏制的是投机性购房需求,并非打击刚需,所以在房地产出现拐点之时,部分银行就下调了首套房贷利率。

最后,临近年底,各银行尚余一些贷款指标没有用完。而在银行看来,居民房贷还是 “香饽饽”,为了争夺市场份额和房贷客源,一些银行就把之前上调过高的银行房贷利率给调降下来,房贷利率与周边市场价保持一致。由于房地产持续低迷,目前一线城市刚需购房群体都成了银行争夺的对象。

面对11月份全国房地产利率在经历了22个月连涨后,终于暂停上升。于是就有人指出,房贷利率连续上涨势头已经结束,甚至是房地产调控也要走向尾声。未来房地产将重新繁荣,而明年房价仍有可能在松绑后出现“报复性反弹”。

首套房贷利率“零涨幅” 楼市调控要松绑?
对此,我们却认为,各银行暂停上调房贷利率,维持原来利率不变,并不能说明什么问题,单从最新公布的数据看,多数银行只是暂停上调房贷利率,也没有大幅下调第二套房贷利率。所以,现在断言房贷利率将转跌,房地产调控将取消,还是为时过早。那么,11月房贷利率终结22连涨意味着什么呢?

第一,全国楼市现在已快速进入到寒冬季节。这在二手房市场尤为明显。

据百城二手房价格数据,已有近7成房子开始下跌,说明房价的拐点正式到来。而我国的房地产调控本意就是要遏制房价大起大落。所以,当前房贷利率有必要在处于历史偏高位后,暂停一下,视后续市场情况再做决定。更何况,这次各家银行并不是要下调二套房贷利率,而是首套房贷利率。

第二,各地的房贷利率将处于分化状态,一线城市的银行为了争夺市场客源,主动调控房贷利率,但是二三线城市因为竞争较小,房贷利率将上浮更高。在贷款利率市场化的情况下,各城市和各银行对房贷利率进行微幅调整,并不能代表房贷利率出现拐点,更不能认为本轮房地产调控也即将退出。
第二,各地的房贷利率将处于分化状态,一线城市的银行为了争夺市场客源,主动调控房贷利率,但是二三线城市因为竞争较小,房贷利率将上浮更高。在贷款利率市场化的情况下,各城市和各银行对房贷利率进行微幅调整,并不能代表房贷利率出现拐点,更不能认为本轮房地产调控也即将退出。

第三,对于银行来说,暂停房贷利率的上调,是为了防止房贷利率连续上调后,系统性金融风险的到来。所以,未来房贷利率继续上调的空间已经不大,但是下跌空间也不会有多少。也就是说,决策层既不想让房贷利率快速上涨,迅速挤破泡沫,又不想房贷利率跌得过多,给市场带来房地产调控要松绑的预期,让房地产调控功亏一篑。所以,未来房贷利率连续上调或下降的可能都不大,将稳定在目前位置小幅波动的概率最大。

在经历了长期的房地产调控之后,一二线城市房地产率先进入寒冬季,而三四线城市却要缓和许多。未来各地的房贷利率将呈现分化,有的可能出现小幅下调,有的或许会小幅上涨,就在目前区域展开波动。总之,房贷利率结束22连涨,说明连涨时代终结,双向波动期开始,但并不能说明房贷利率要出现拐点,更不是要表明房地产调控将会全面松绑。 

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