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三四线城市房价迎来最后一涨?

2019-02-11  来源:今日房产  编辑:西西  点击()  我要评论(0)
2019年1月,中国央行累积向市场净投放各类短、中、长期货币流动性,总计规模超过2万亿人民币,真正实现了中国货币供给的“开门红”。为何会如此主动积极的释放货币流动性呢?我们认为,其主要目的还是为了刺激经济,努力保持中国经济能够继续实现中高速发展。

  2018年第四季度的中国消费数据出现同比增速下滑,这引发了市场对中国消费降级的猜测。但我们认为,虽然2018年中国汽车的实际销售出现量价齐跌的现象,但中国房价却保持着整体的价格坚挺。中国楼市执行着严格的房地调控政策,而且是“限买”不是“限卖”,这本应是满足刚需,限制炒房的,是会压低房价的,可现实确是刚需群体们在不停的买入房产并维持房价坚挺,甚至在二三四线城市更多的保持着持续的房价小幅上涨趋势。显然,中国消费并没有降级,而是消费结构和需求导向的新变化,新趋势。

  当然,以河北燕郊为代表的一线城市周边“环城楼市带”,出现明显的高房价泡沫破裂也属正常,毕竟一个小小的工农业县城,仅仅因为离一线城市不过百公里上下,就炒出一两万的超高房价,确实是偏离的了“房住不炒”的真实世界。

  我们认为,中国一线城市受困于超高房价的制约,即使后续的市场刚需群体依然庞大,但多属于外省户籍的务工人员。这些人能够成为有能力、有资格的新增购房群体人数是非常有限的,反而会因为一线城市功能疏解,而不得不出现常住人口下降,住房需求减少,二手房供给增加的现实。因此,中国一线城市的超高房价难以维持太久,会继续保持缓慢回落的整体态势。

  中国二线城市主要是各省会城市和几个热点城市,房价多为本省或本地区最高的城市。因为人口集中,产业丰富,又是交通和文化中心,因此,城市人口多已达到饱和状态。同时,曾经一度热炒的二线城市房价收入比(总房价与家庭年收入)也已经达到10以上,远高于4——6的合理区间,不再吸引刚需们追高购房。所以,二线城市房价也难有明显上涨迹象。


  我们认为,中国三四线城市房价更具有上涨空间。这一类城市群体主要集中在大城市周边,同时下属行政区内又有大量农业居民人口。因为中国城市化进程还在加速进行中,农业现代化和产业化将全面普及,农村空心化越发严重,农村教育逐渐向所属城市并拢,这些未来发展趋势,最终会引发一场中国三四线城市人口爆发式增长的浪潮。

  结合中国农村的改革方向,我们预测,未来中国农民宅基地将以城市住宅的方式进行置换,保留农民耕地使用权,鼓励有偿转让或并入农业生产合作社,并将退出的农民宅基恢复为耕地,置换城市扩张所占用的耕地面积,实现中国耕地总面积不减,但城市扩张还能科学有序进行的良好发展目标。

  惟有如此,中国农村空心化问题、高投入低产出问题、生活污染不能集中处理问题,医疗教育不完善等问题才能真正解决。并在节约大量耕地、土地的基础上,实现撤村并镇,增加三四线城市人口,减少对中国几十万村级单位的基础设施投资,集中资金发展三四线城市综合居住环境的宏观调整目标。

  正因如此,我们认为,中国在2019年初的超宽松货币信号,表明中国将加快对农村问题的解决,从而也支持三四线城市发展,这为三四线城市房价还将继续上涨提供有力支撑。但也可能是三四线城市房价的最后一涨,在收入水平停滞、人口老龄化,以及资源继续向更集中的大城市群流动之际,短暂的政策性浇灌,对三四线城市的房价可能仅仅是一剂强行针。


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